Договор продажи недвижимости: особенности правового регулирования

Специфика предмета договора продажи недвижимости предопределяет его особенности, позволяющие выделить договор продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи. Нормы об этом договоре объединены в § 7 гл. 30 ГК РФ.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество: земельный участок, здание, сооружение, жилое либо нежилое помещение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него денежную сумму, определенную соглашением сторон.

Подобно всем другим видам купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, взаимным, возмездным.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете договора и о цене продаваемой недвижимости.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, а в случае продажи жилой недвижимости требуется регистрация не только перехода права собственности, но и сделки. Договор продажи недвижимости нежилого назначения считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям и подписания договора. Договор купли-продажи жилой недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации. Исполнение обязательства по договору продажи недвижимости подтверждается передаточным актом, подписываемым сторонами.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что только после государственной регистрации перехода права собственности покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

По сравнению с общими положениями о купле-продаже законодатель вводит более строгие требования относительно условия о предмете договора. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче по договору в собственность покупателя. В договоре должны содержаться сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). При отсутствии таких данных в договоре условие о предмете, подлежащем передаче, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным.

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:

• вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;
• адрес (местоположение);
• литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;
• этажность объекта;
• этаж и номера помещений в поэтажном плане;
• площадь объекта.

Если предметом договора продажи недвижимости является передача доли в праве общей собственности, то указывается размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

Недвижимость это прежде всего земельные участки и все то, что прочно связано с землей, поэтому продажа здания, сооружения сопровождается изменением отношений по поводу земельного участка, на котором объект расположен, и, наоборот, переход права собственности на земельный участок изменяет правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. В ГК РФ содержатся четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552, 553).

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В ЗК РФ, принятом, как известно, позже, чем ГК РФ, сформулирована совсем иная норма: "Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота" (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Согласно ст. 553 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. По ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4, абз. 4, ст. 35 ЗК РФ).

Налицо очевидные противоречия, которые, к сожалению, так и не устранены, несмотря на то что в ГК РФ и ЗК РФ в последнее время вносились изменения. На практике коллизия разрешается в пользу более позднего закона, т.е. ЗК РФ, хотя нормы ст. 552 и 553 ГК РФ более гибки, направлены на развитие оборота недвижимости, обеспечивают его участникам большую свободу усмотрения. Следовательно, обязательным условием договора продажи здания, сооружения, жилого или садового дома, дачи является передача права собственности на занятый ими участок. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В договоре должны содержаться следующие сведения:

• местоположение участка;
• площадь участка;
• кадастровый номер участка;
• категория земель (целевое назначение);
• разрешенное использование участка;
• обременения участка.

Цена в договоре продажи недвижимости является существенным условием, без которого договор нельзя считать заключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Цена может быть установлена как за объект в целом, так и за единицу площади или иного показателя ее размера; в последнем случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Также допустимо выражение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте (ст. 317 ГК РФ).

Отличительной особенностью договора продажи жилья является дополнительное условие, отнесенное законом к числу существенных: в договоре должен содержаться перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него к покупателю, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого правила договор считается незаключенным. Законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ были внесены принципиальные изменения в п. 2 ст. 292 ГК РФ. В настоящее время переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, тогда как раньше переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи (в том числе бывшими) прежнего собственника, если иное не установлено законом. Однако это вовсе не означает, что требование ст. 558 ГК РФ, касающееся условия о перечне лиц, сохраняющих право пользования, утратило актуальность. Дело в том, что жилье может быть обременено правами на пользование им не только членов семьи, но и иных лиц: нанимателей и постоянно проживающих с ними граждан (ст. 675, 677 ГК РФ); получателей ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, проживающих в отчужденном по рентному договору жилом помещении (ст. 586, 602 ГК РФ); отказополучателей, проживающих в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ). Разумеется, в случае если подобных лиц нет, то в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.

Государственная регистрация прав и сделок при купле-продаже недвижимости. При продаже недвижимости нежилого назначения (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, гаража, садового дома, дачи, земельного участка) совершается одно регистрационное действие регистрация перехода права собственности к покупателю.

Для купли-продажи недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) порядок регистрационных действий установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 (ред. от 24.12.2004, вступила в силу с 1 января 2005 г.) <*>. В случае продажи любого жилого помещения совершаются два регистрационных действия:

регистрация сделки (договора купли-продажи (п. 2 ст. 558 ГК РФ));

регистрация перехода права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Принято считать, что требование государственной регистрации не только перехода права, но и договора купли-продажи жилого помещения как сделки направлено на дополнительную защиту прав граждан.

В различных случаях купли-продажи недвижимости производятся следующие регистрационные действия (см. таблицу 2):

Таблица 2

Проведенная государственная регистрация договора продажи жилого помещения удостоверяется штампом на всех подлинных экземплярах договора: "Произведена государственная регистрация сделки" с указанием даты и номера регистрации, заверенная подписью государственного регистратора и печатью.

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, выдаваемым покупателю. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах.

Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права.