Характеристика договора аренды (стороны, объекты, арендная плата, сроки аренды).
По договору аренды (именуемому также договором имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование либо пользование за плату.
Аренда широко используется в хозяйственной практике. При посредстве аренды удовлетворяются потребности граждан и хозяйствующих субъектов во временном пользовании различного рода имуществом: оборудованием для производственных нужд складским помещением, общежитием и т. д.
Арендодателем может быть собственник, органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду, а также предприятия, организации, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
При сдаче в аренду недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий, их структурных подразделений в качестве арендодателя выступает исключительно Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом и его территориальные органы. Арендаторами могут быть граждане и юридические лица РФ, иностранные граждане и юридические лица, совместные предприятия. Арендаторы независимо от действующих в них форм собственности могут образовывать различные ассоциации, союзы, концерны и другие объединения, финансировать их деятельность и свободно выходить из них согласно принятым уставам.
Аренда допускается во всех отраслях народного хозяйства и может применяться в отношении имущества всех форм собственности.
Объектами договора аренды может быть любое имущество, в том числе и земля. Но это всегда только предметы индивидуально определенные и непотребляемые, поскольку возврату подлежат те же предметы, что были получены в пользование. Законодательством могут быть установлены виды (группы) имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.
В договор аренды включаются обязательные условия о предмете договора с указанием состава и стоимости передаваемого в аренду имущества, размера арендной платы, сроков аренды.
Стоимость арендованного имущества определяется в договоре исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду с учетом фактического износа. Срок предстоящей службы этого имущества устанавливается соглашением сторон, но не более нового полного амортизационного срока, соответствующего действующим нормам амортизации.
Арендная плата может включать: определенные в твердой сумме платежи; установленную долю плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества; предоставления арендатором определенных услуг; передачу арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту в натуральной, денежной или смешанной формах. Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определяются договором. По соглашению сторон размеры арендной платы могут изменяться в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в пять лет.
Но размеры арендной платы могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов, а также в других случаях, предусмотренных законодательными актами.
Сроки аренды предусматриваются договором. Сдача в аренду объектов имущества (кроме недвижимого имущества), закрепленного за государственным, муниципальном предприятием на праве хозяйственного ведения на срок не более одного года, осуществляется этим предприятием самостоятельно, а на больший срок — по согласованию с соответствующим комитетом по управлению имуществом.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Договор аренды на срок более одного года, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока, заключается в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.